[해외탐방프로젝트#4] 쉐어하우스의 새로운 패러다임, 히츠지 부동산

히츠지 인큐베이션 스퀘어(Hituji Incubation Squre inc.)

 

일본 젊은이들의 거리라 불리는 시부야 번화가에서 조금 떨어진 곳의 평범한 빌딩촌. 서울에 있다해도 이상하지 않을 회색 건물로 들어가 히츠지 인큐베이션 스퀘어 사무실로 들어서면 전혀 다른 온도의 풍경이 눈에 들어온다. 나무색의 인테리어, 공을 많이 들인 책상과 책상용 조명, 근사한 주방과 바, 편안한 쇼파. 그리고 각자 자유롭게 일하고 있는 일본의 젊은 사람들.

히츠지 부동산 사이트로 유명한 히츠지 인큐베이션 스퀘어는 일본 젊은이들이 만든 기업답게 감각적인 기업이다. 쉐어하우스를 대상으로하는 비교적 새로운 시장을 개척했다는 점에서도 그렇다. 인큐베이션

 

 

스퀘어의 핵심 사업은 쉐어하우스 정보를 모은 플랫폼 사이트인 히츠지 부동산이다. 히츠지 인큐에이션 스퀘어는 2005년 키타카와 다이스케 대표가 홀로 시작한 플랫폼 비즈니스에서 확대되어 2007년 설립되었다.

히츠지 인큐베이션 스퀘어는 히츠지 부동산 사이트를 통해 각각의 쉐어하우스와 입주자를 연결하는 일 뿐 아니라, 일본 내 쉐어하우스 현황에 대한 축적된 지식을 바탕으로 자료집을 내거나 설문조사를 통해 통계를 집계해 유료 비즈니스 버전으로 판매하기도 한다. 또한 쉐어하우스 입주자들의 인터뷰를 사이트에 개재해 쉐어하우스를 대중들에게 알리는 역할도 하고 있다. 또한 쉐어하우스를 운영하려는 사람들을 대상으로 쉐어하우스 운영노하우 강의를 하기도 한다. 스페이스100이 만난 쉐어하우스 ‘쉐어네스트 토요코’의 대표 마츠에씨 역시 이 수업의 수강자이다.

 

 

 

 

<히츠부동산 사이트 사진출처 : www.hituji.jp>

 

일본의 쉐어하우스와 히츠지 부동산

 

일본에서 쉐어하우스가 시작된 시점은 훨씬 이르겠지만, 사람들의 인식 속으로 들어온 것은 대략 1980년대부터다. 인구가 많은 도시답게, 학생들이나 외국인들을 중심으로 시작되었다. 현재 일본에서는 쉐어하우스를 배경으로 한 드라마가 나올 정도로 쉐어하우스가 대중적인 인식 속에 자리 잡았다. 히츠지 인큐베이션 스퀘어의 2011년 1월 기준 사업현황에 따르면 당시 개재 쉐어하우스 건수는 750개에 달했고, 누적 건수는 5만이나 되었다.

일본에서 쉐어하우스가 대중적으로 전파된 것은, 히츠지 부동산의 역할이 핵심적이었다. 히츠지 부동산이 시장을 선도하면서 기존의 외국인과 학생 중심의 싼 집이라는 인식에서, 누구나 살 수 있는 쾌적하고 멋진 집으로 인식이 바뀐 것이다. 현재에도 번화가나 대학가에는 학생들이나 외국인들이 사는 슬럼화된 쉐어하우스가 존재한다. 하지만 히츠지 부동산이 다양한 종류의 쉐어하우스들을 발굴하고 소개하면서 평범한 직장인들이 통근할 수 있는 쉐어하우스들이 보편화되었다. 현재 히츠지 부동산 사이트에는 여러 형태의 가구가 함께 사는 컬렉티브 하우스나, 협동조합 형태로 운영되는 서포티브 하우스 등 여러 형태의 쉐어하우스가 올라온다.

히츠지 부동산 사이트에는 일본 각 지역의 쉐어하우스 정보에 대해 직원들이 직접 사진 찍고 확인한 내용으로 글이 올라온다. 직원들은 자상하고 아기자기한 설명과 함께 각 쉐어하우스들의 포인트들을 찍은 사진들을 사이트에 올린다. 사이트에 올라오는 업체들은 엄격하게 관리되어 신뢰할 수 있는 곳들만 올라온다. 거주자 모집글에는 주거지 분위기부터 일주일에 청소노동자가 몇 번 오는지, 변기에 비데는 설치되어 있는지 까지 상세히 기록되어있다. 또한 쉐어하우스를 구하는 사람들을 위한 팁이나, 현재 입주자의 인터뷰도 올라온다. 주거지 전문이기는 하지만 코워킹 사무실을 운영하는 업체와도 연계하고 있다.

 

 

<아기자기한 히츠지 부동산 사이트>

 

 

히츠지 부동산의 태도

 

히츠지 부동산이 쉐어하우스를 대중화시킬 수 있었던 이유는 쉐어하우스가 멋진 것이라고 생각하는 사람들이 이를 믿고 일을 해나갔기 때문이다. 스페이스 100은 빈집의 활용이나, 커뮤니티 주택의 사회적 기능에 대한 관심으로 히츠지 부동산의 키타가와 다이스케 대표를 찾아갔지만, 오히려 전혀 다른 방향의 대답을 들을 수 있었다. 이들은 쉐어하우스가 재미있고 멋지기 때문에 이 일을 하는 것이고, 커뮤니티를 활성하하기 위해 이 일을 하는 것은 아니라고 이야기한다. 쉐어하우스 사업을 하면서 커뮤니티가 따라오고, 도시 내 빈집과 유휴공간이 활성화되고 있지만, 이는 궁극적 목표가 아니다. 결국 커뮤니티는 그 안에 사는 사람들이 자연스럽게 만들어가는 것이다. 운동적 관점에서 접근하던, 사업적 관점에서 접근하던 가장 중요한 것은 결국 그 안에 있는 사람들 개개인의 고유성을 존중하고, 섣부르게 일반화하지 않는 태도라는 것을 히츠지 부동산의 사업을 통해 배울 수 있었다. 물론 히츠지 부동산은 민간사업이라는 차이점이 있지만, 한국은 정책적 도시재생 부분에서 매뉴얼을 만들거나 시스템을 구축하는 것에 집중하는 경향이 강하다. 한국도 민간 부문에 맡길 것은 맡기고 각각 장소와 사람들에 맡게 변주 하는 세심한 접근이 요구되지 않을까.

 

 

대표와의 인터뷰

 

<맛있는 홍차와 함께 진행된 키타가와 다이스케 대표와의 인터뷰>

 

Q. 히츠지부동산이 하고 있는 사업에 대해 설명 부탁한다.

A. 히츠지 부동산은 쉐어주택 전문 매체, 플랫폼 사업이다. 창업 당시부터 우리들은 쉐어하우스 분야에서 직접 플레이어가 되는 것은 지향하지 않았다는 것을 아니라는 점을 분명히 밝히고 싶다. 이 차이가 크기 때문이다. 플랫폼사업 운영과 플레이어가 되는 것은 다르다. 쉐어하우스 분야는 역사가 깊은 분야이다. 1980년대부터 이미 진행되고 존재했다. 서울에도 있을 것이라 예상되는데, 어느 정도 발전된 도시의 경우에는 쉐어하우스 형태가 존재할 것이다. 큰 도시에는 학생이나 외국인을 대상으로 한 집이 당연히 필요하지만 (학생과 외국인들의 상당수가) 시내 중심부의 임대료나 월세를 감당하기 힘들다. 또한 임대료가 비싼 것 뿐 만 아니라, 집주인이 까다로워서 외국인 임대를 꺼린다던지 하는 문제가 있다. 쉐어하우스는 이런 집을 구하기 어려운 사람들을 타겟으로 해서 사업을 진행하고 있다. 이는 세계적으로 공통적인 현상이다.

 

Q. 그렇다면 쉐어하우스 플랫폼이라는 아이디어는 어디에서 왔는지 궁금하다.

A. 아까 말씀드렸듯이, 외국인을 대상으로 한 주택서비스 업체가 다른 해외 주요도시와 마찬가지로 일본에도 있었다. ‘쉐어하우스로 쓸 수 있는 주택이 일본 도쿄에 있구나.’라고 깨달은 것이 2000년 무렵이다. 그런 사실을 알고 나서 재미있겠다 싶어서 직접 살아볼 생각으로 한 군데 들어갔다. 그래서 처음 찾은 주택이 도쿄에 있었는데, 실제로 찾아가보고 감탄했던 점이 쉐어하우스로서 오래 활용할 수 있게끔 이런저런 준비가 잘 갖춰져 있다는 것이었다. 거기서 큰 가능성을 보았다. 이 분야를 잘 키워나가면 지금 동경에서 실제로 벌어지고 있듯이, 집주인들이 외국인에게 집 빌려주기를 망설이기 때문에 맘에 들지 않는 집을 어쩔 수 없이 빌리거나 하는 경우가 있다. 외국인들도 울며 겨자 먹기로 집을 구하는 것이 아니라 일반 일본인들이 집을 구할 때처럼 자유롭게 집을 구할 수 있게끔 하는 환경을 조성하고 성장시킬 수 있겠다 생각했다. 외국인들도 일반 일본인처럼 쉽게, 차별 없이, 집을 구할 수 있게 하는 틀을 만든다면 그 수요가 충분히 잠재력이 있다는 생각을 하게 되었다. 당시 쉐어하우스들은 집이 청결하지 않거나, 운영관리가 제대로 되지 않는 집이 많았다. 그런 상황을 감안해서 문제점을 해결해나간다면 비즈니스로 성장할 가능성이 있다고 생각했고, 구체적인 것이 플랫폼을 만드는 것이었다. 그것이 제 사업의 출발점이었다.

 

Q. 외국인 중심으로 플랫폼을 시작했다고 말씀하셨는데, 히츠지 부동산이 쉐어하우스를 일본에 대중화시킨 것으로 알고 있다.

A. 대중화 한 것이 맞다. 외국인을 먼저 대상으로 삼고, 이후에 일반 일본인들 대상으로 사업을 확장했다.

 

Q. 일본 전역에 있는 각각의 쉐어하우스와 접촉했을 텐데, 처음에 그 과정은 어떠했나?

A. 영업활동을 한 셈이다. 처음에는 아무 것도 없는 상태에서 맨땅에 헤딩하는 방식으로 각개격파를 했다. 사업 시작 당시에는 집을 빌려주는 쪽, 집주인이 갑이었다. 또 시장자체가 작아 집주인에게 사업 참여를 권유를 할 때 어려운 점이 있었다. 해결되기까지 3년쯤 걸렸다. 기존의 외국인에게 집을 빌려주는 임대를 하는 집주인들이, 집을 빌려줄 때 자기 쪽에서 부담하는 비용이 없는데, 히츠지부동산의 쉐어하우스 플랫폼을 통하면 부담금이 있어 이를 극복해나가는 데 3년쯤 걸린 것이다.

 

Q. 플랫폼 사업은 새로운 시장이다. 다른 점은 무엇인가?

A. 일반 중개업은 아니다. 어느 나라나 사정은 비슷하겠지만 부동산중개업을 하면 인허가도 필요하고, 필요한 계약서의 날인이라던가 하는 절차가 필요하다. 하지만 그 쪽 세계가 아니라 플랫폼사업을 구상해 새로운 시장을 만들어낸 것인데, 기존의 에이전트 방식을 취하면 그런 것이 불가능하다.

발굴 가능한 부동산을 대상으로 하다보니까 기존의 에이전트 방식과는 구분되고 홈페이지 등을 만들어보기로 한 것이다.

 

Q. 일본 전국의 쉐어하우스 정보를 업데이트하고 있는데, 직원들이 어떻게 움직이는 궁금하다.

A. 참고로, 중견직원 이상은 모두 중개업 자격증을 가지고 있다. 도쿄 지역 외에 지점이 있는 것은 아니고, 사무실은 여기 한 곳 뿐이다. 여기서 필요에 따라서 직원이 출장을 가서 사진을 찍고 정보를 업데이트한다. 훗카이도에서 오키나와까지. 사업을 시작했을 때는 도쿄도 적자상태였다. 지금은 도쿄는 적자가 아닌데, 도쿄 외 많은 지역은 아직도 적자상태이다. 그런데도 직원들이 적지 않은 출장비를 부담하면서 직접 필요한 곳을 찾아다니면서 정보를 발견하는 것은 시장을 성장시켜야한다는 마음을 가지고 적자를 무릅쓰고 투자를 하는 셈이다. 아무 것도 없는 곳에 사업성을 거둘 수는 없기 때문에.

 

Q. 현재 회사 구성은 어떻게 되는지.

A. 직원 규모는 정직원이 7명이고, 협력해주는 분들이 많다. 정확한 숫자는 잘 모르겠다. 상근하지 않지만 같이 일하는 엔지니어, 디자이너들이 많다.

 

Q. 쉐어하우스를 운영하는 집주인들에게 디자인가이드라인이나 설계·빌트인에 대해서 따로 요청하는 내용이 있나. 아니면 전부 자율에 맡기고 있는지 궁금하다.

A. 기본적으로 그런 것은 없다. 하지만 극히 드물게 부탁을 드릴 때도 있다. 회사의 취지 상 고객과 회사 공동의 이익을 기본적으로 중시하는 태도이다 보니, 기본적으로 쉐어하우스 집주인들에 대해서 디자인·빌트인 등에 대해서 컨설팅을 한 적은 없는데 극히 예외적이긴 하지만 컨설팅을 요청받을 때가 있다. 신규성이 높은 곳일 때 그렇다. 쉐어하우스 마켓의 성장가능성 면에서 신규성과 성장성이 높은 쉐어하우스라고 판단되면 약 6개월 정도를 잡고 설계사를 소개시키기도 한다. 새로운 사업의 경우 제대로 운영이 이루어지려면 도움이 필요하기 때문에, 운영이 안정을 찾게 될 때까지 도움을 준다.

 

Q. 운영이나 디자인에 대해서 컨설팅을 해주거나 건축가를 소개시켜주는 특별한 경우가 있다는 것인지. 현재 하고 있는새로운 사업은 어떤 것들이 있나?

A. 기존 시장에 참여해서 파이를 노리는 것이 아니라, 새로운 사업의 경우이다. 필요한 건축가, 설계사를 소개하기도 하고 한다. 예를 들면, 일본의 건축재단에서 소유하고 있는 단지가 있다. 이 단지의 가동률이 떨어져 있는 상태인데, 왜냐하면 5층짜리 아파트가 8동이 있는 단지인데, 오래된 건물이라 엘리베이터가 없다. 그래서 4층, 5층은 거의 비어있다. 오래된 단지의 빈집들이 자꾸 늘어나는 상태에서 재건축 이야기가 나왔다. 하지만 우리들이 생각하기에 4층,5층을 이용하기에 노인들은 힘들겠지만 젊은 세대들은 괜찮지 않겠느냐는 생각이 들었다. 현재는 4,5층에 쉐어하우스를 운영해서, 혼자 사는 젊은이들이 입주를 해 재건축 구상이 백지화되고 단지가 다시 활기를 찾았다. 또한 주민 간의 커뮤니케이션도 살아나게 되었다. 커뮤니케이션이 있는 곳으로 재탄생 했다는 점에서 커뮤니티적 재생이 된 예이다.

 

Q. 컨설팅 하는 과정에 대해서 좀 자세히 설명해 달라.

A. 일본에서는 지금 각 지자체가 소유하고 있는 공영아파트 단지들이 노후화된 곳이 많은데 그런 단지들은 소유권문제가 없으니까 가서 빈 아파트처럼 된 노후된 건물을 헐어버리고 재건축이 가능하다. 그러나 완전히 빈 상태가 아니라 입주민들이 하나 둘 씩 떠나면서 이가 군데군데 빠지듯이 빈집이 생겨난 상태인 단지들을 어떻게 되살릴까가 문제였고, 아파트를 쉐어하우스로 바꿔보기로 했다. 기존 일반 도시계획 전문가들이 아파트단지의 빈집에 대한 대안으로 제시하는 것은 일본 유학생들, 즉 지방출신 학생들을 소개해서 입주를 시키는 것이다. 그렇게 되면 기존의 입주자들은 평균 연령이 높아져있는 상태인데, 학생들이 들어와 기존의 입주자들과 어울리기가 어렵다. 학생들을 대상으로 싼 숙소를 소개해 빈집을 메우는 것은 반대하는 입장이다. 학생들이 들어오면 매너문제와 소음문제가 생기고 기존 커뮤니티의 일환이 되기도 어렵다. 따라서 회사원 등의 사람들이 입주하는 쉐어하우스를 구상하면서 이 사업을 시작했다. 일을 추진하기 위해서 입지가 좋은 물건이 마침 있었다. 일본 특정 재단 소유의 아파트였는데, 역시 월세를 낮춰서 빈 세대를 채우려고 생각을 하고 있었다. 그때 히츠지부동산이 개입했고, 프로젝트를 성공시키고자 한다면 투자를 필요한 만큼 제대로 해서 양호한 생활환경을 갖추는 게 좋겠다고 생각했다. 대상은 한 30대 정도로, 확실한 직업을 가지고 있는 여성들이 입주하는 공간으로 컨셉을 잡아 컨설팅을 했다. 그 이유는 30대여성의 경우가 공동생활에서 소란을 피우는 경우가 가장 낮기 때문이다. 쓰레기 분리수거 같은 기본 매너도 여성들이 더 잘 지키는 편이다. 그 단지에 오래 전부터 살고 있던 노인분들 입장에서도 거부감이 덜하고, 쉽게 이웃으로 인정할 수 있다. 예를 들어 우리가 “4층, 5층 부분을 전부 쉐어하우스로 리모델링 하겠습니다.” 하면서 “20대 젊은이가 11명 들어올거다.” 라고 이야기하면 기존 입주자들이 반대를 하게 될 것이다. 그래서 입주자 후보를 전원 여성으로 하자는 것은 아니지만 큰 부담이 없는 30대 여성 후보부터 입주를 시키고 거기에 맞춰 로드맵을 만드는 것이다.

 

Q. 임대표는 어떻게 산출하나?

A. 임대료는 여러 방식이 있는데, 지금 도쿄에서는 원룸과 쉐어하우스의 월세 차이가 거의 없다. 처음부터 그렇게 할 수는 없었고, 지금에 와서야 원룸과 쉐어하우스의 주거 비용이 비슷해졌다. 쉐어하우스의 월세 폭이 다양해서 평균화해서 말씀드리기는 어렵지만, 큰 시점에서 임대료를 산출하는데 중요한 포인트가 있다. 빠른 단계에서, 높은 수준의 임대료를 확립하는 것이다. 우리는 거기 주안점을 두고 적극적으로 추진해왔는데, 일부 사회사업 활동하는 분들은 그 점 때문에 우리의 활동을 좋게 안보는 경우가 있다. 히츠지부동산은 쉐어하우스의 고급화를 꾀하는 것은 아니다. 임대료가 비교적 높은 쉐어하우스가 계속해서 공급됨으로 인해, 쉐어하우스의 전체적인 질적 수준이 단기에 향상될 수 있다고 생각해서 그렇게 하는 것이다. 이런 방식을 취하면 평범한 일반인들이 자기의 주거방식으로 쉐어하우스를 선택하는 경우가 많아질 수 있다. 그러면 다양한 가격대의 쉐어하우스 시장이 형성되고, 상대적으로 임대료가 싼 쉐어하우스도 보급이 촉진돼 설비나 운영 면에서 충실해지는 것이다.

 

Q. 쉐어하우스가 원룸보다 동등하거나 더 나은 주거환경이라고 생각하시는지.

A. 원룸보다 우위를 가지고 있다. 물론 케이스바이케이스다. 질이 좋은, 제대로 만든 쉐어하우스는 당연히 우위가 있다. 일반 원룸에 비해서 상대적으로 높은 가치를 가진다.

 

Q. 질이 좋다는 것은, 물리적 환경인가 아니면 커뮤니티의 측면에서 인가.

A. 쉐어하우스에 대해서는 장황한 설명이 되는데, 핸드폰 중에 폴더식 전화가 기존의 혼자 사는 독신 원룸 맨션이라고 치자. 전화통화만 할 거라면 그걸로 충분하다. 쉐어하우스는 스마트폰 같은 것이다. 스마트폰을 충분히 활용할 수 없을 거라 생각하면 폴더폰이 낫다. 기능이 다양한 스마트폰을 충분히 활용한다면, 폴더로 돌아갈 필요가 없을 것이다. 커뮤니티성도 한 면이 될 것이고. 집의 여러 가지 기능을 쓰고 싶다면, 쉐어하우스 쪽이 좋겠다. 예를 들어서, 집에 돌아와서 좀 더 다양하게 시간을 보내고 싶다거나, 자기 감성에 맞는 멋진 공간에서 지내고 싶다면.

 

Q. 그것이 '재미있고, 멋있는' 인가. (히츠지부동산의 소개문은 항상 ‘재미있고 멋있는 히츠지부동산’이다.)

기 - 그렇다. 저희는 딱히 커뮤니티 그 자체를 목적으로 하지는 않는다. 쉐어하우스처럼 커뮤니티성이 있는 주택 형태가 삶의 재미와 편의성도 있을 것이다. 그래서 보다 많은 사람이 쉐어하우스를 이용했으면 좋겠다는 생각이다.

 

Q. 현재 히츠지 부동산의 과제가 무엇인지 궁금하다. 혹은 앞으로 진행하고 싶은 사업의 방향은 어떤 것인지.

A. 효율적인 프로모션 활동을 전보다 더 적극적으로 전개해야겠다. 부차적으로 말씀드리자면, 쉐어하우스는 극히 테크니컬한 분야이다. 기술집약적인 분야라고 볼 수 있다. 쉐어하우스 하나하나가 아주 구체적인 대상이 되는 것이고 그 때마다 솔루션이 다르다. 하나의 쉐어하우스 마다 구체적인 니즈를 깊이, 정확하게 알 필요가 있다. 이걸 확실히 해야 하는 것이, 이 분야가 앞으로 더 성장하기 위해서 필수적인 과제이다.

아실지 모르겠지만 일본 매스컴이 문제가 있어서 히츠지부동산이 생각하는 취지와 하는 것이 보도가 제대로 되지 않았다. 히츠지에서 쉐어하우스 사업을 전개하고 있는 것은 여러 사람들이 모여서 기존에는 거의 없었던 쾌적하고 어울림도 있는 공간을 제공해서, 그런 시장을 확대해나가자는 취지였는데, 최근에 언론의 보도태도를 보면 그런 취지는 무시를 하고, 젊은이들 사이에 새로운 무브먼트가 있다는 점만 강조를 한다. 이런 인식이라면 일시적으로는 붐이 될 수 있겠지만 오래 지속되기는 어렵다. 쉐어하우스에 대한 올바른 인식이 널리 퍼져야 우리가 지금 하는 사업도 제대로 성장하는데, 그것이 일시적인 붐으로만 부각되다 보니 저희로서는 조금 복잡하다.

 

Q. 마지막으로 가볍게, 직원들과 대표들도 쉐어하우스에 살고 계신지.

A. 대표를 포함해서 직원들은 전원 쉐어하우스에 살고 있었는데, 결혼하면서 그게 어렵게 되었다.

 

Q. 직원끼리 같이 사시는 것은 아닌가.

A. 아니다.

 

Q. 마지막으로 해주고 싶은 말이 있다면.

A. 쉐어하우스는 아까 말씀드렸다시피 테크니컬한 분야이다. 테크니컬이 나쁘다는 것이 아니라, 제대로 만들어서 살기 편한 쾌적한 공간을 제공하는 것이 제일 중요한 점이다. 커뮤니티는 어느 면에서는 마법같이 인식되고 있다. 커뮤니티는 좋은 면도 있고 그렇지 않은 면도 있는데, 프로의 시선에서 보자면 좋은 커뮤니티는 우리가 신경 쓸 필요가 없다. 문제는, 좋지 않은 것을 어떻게 제대로 대응을 해서 좋은 것으로 만드느냐 하는 문제다. 이것이 중요한데, 이를 해결하기 위해서는 기술이 필요하다. 설계, 노하우, 계약형태, 계약방식, 마케팅 이런 기능적인 케어를 해가면서, 커뮤니티의 좋지 않은 부분의 실체를 정확히 파악하고 제고해야 할 필요가 있다. 그렇게 작업을 하면 결과적으로 지금 상태보다는 훨씬 개선된 좋은 주거 형태를 가질 수 있을 것이다. 그래서 꾸준히, 천천히 하나씩 단계를 밟아서 도달점을 향해 나가는 것이 중요하다. 무슨 마법을 쓰듯이, 한 번에 싹 개선이 되는 것은 비현실적인 이야기다. 그런 점을 감안해주셨으면 좋겠다.